Своя земля

Сегодня почти любой горожанин мечтает иметь свой дом за городом. Всё начинается с приобретения земельного участка. Конечно, хочется купить хороший участок, в тоже время не переплачивая за него.

Выбор участка для строительства дома

Прежде всего, следует определиться, а зачем вам вообще нужен дом. Проанализируйте свой образ жизни и оцените, сколько времени вы готовы проводить за городом. Убедитесь, что все члены семьи понимают, как переезд отразится на их повседневной жизни.

Почему именно строить

Покупая готовый дом, вы покупаете с ним все ошибки и просчёты строителей и предыдущих владельцев. Если дом совершенно новый, возникает опасность покупки кота в мешке. Выявить скрытые дефекты покупаемого дома задача сложная. Возможен лишь визуальный осмотр конструкций, а их качество проявится только в процессе эксплуатации.

Даже когда мы возводим дом «под себя», и то стараемся сэкономить. Что уж говорить о коттедже, который изначально строился только для извлечения прибыли. Если появляется возможность выбрать не столько качественные, сколько дешёвые стройматериалы или воспользоваться услугами недорогих подрядчиков, вряд ли застройщик откажется от такого соблазна.

Правила поиска участка

При поиске земельного участка очень важно правильно оценить распределение затрат: сколько будет стоить сама земля и во что обойдется строительство на ней дома. Нередко покупка недорогого участка оборачивается огромными дополнительными затратами при строительстве дома и его дальнейшей эксплуатации.

Цены на соседние участки могут отличаться в полтора-два раза. На это влияет множество факторов: от уровня грунтовых вод и перепада высот в пределах участка до близости водоёма и наличия необходимой инфраструктуры. Поэтому в поисках земли нужно руководствоваться не газетными вырезками и сравнительным анализом взятых из рекламы цен, а собственноручно проверять получаемую информацию и не принимать скоропалительных решений.

Не хватайтесь за первый же понравившийся участок. Ведь вы ищете место, где проведёте часть своей жизни.

Вопросы, на которые следует обращать внимание при выборе земли.

Местоположение участка

• устраивает ли район с точки зрения природы;
• какова экология (наличие по близости предприятий, свалок, оживлённых трасс);
• удобно ли добираться до участка;
• отсутствие заболоченности и паводковых вод;
• хороший вид вокруг (окрестностей и ближайшего окружения);
• не слишком на виду (закрытость от посторонних глаз).

Соответствие будущему дому

• достаточный размер участка;
• участок прост по форме и удобен для строительства;
• нет ограничений на вырубку деревьев;
• перепад высот не критичен;
• удовлетворительный уровень грунтовых вод;
• доступные водоносные пласты;
• удалённость от соседних домов;
• солнце не закрыто домами и деревьями;
• пригодный для садоводства слой почвы.

Транспортная доступность

Для постоянного проживания, то есть ежедневных поездок на работу и обратно предел удалённости 30-40 минут на машине. Это терпимо, больше уже напрягает. Ведь даже 50 км в один конец это уже 100 км в день и лишние 1,5-2 часа одной только дороги, умноженные как минимум на 25 дней в месяц (не дома же сидеть все выходные). Сумму расходов на бензин каждый высчитывает уже самостоятельно. Возможно, стоит доплатить и взять участок поближе.

Если же дом нужен только для воскресного отдыха, следует обратить внимание на более удалённые районы, в которых найдется множество живописных уголков, грибных лесов, рыбных озёр и даже специально организованных охотничьих угодий.

Далеко ли участок от дороги. Тут дело в экологии и в шуме. Селиться близко к трассе не имеет смысла, будет и шумнее, и дымнее, чем в городе.

Что с коммуникациями

Коммуникации одно из самых дефицитных благ, а самая главная коммуникация - электричество.

Объявления о продаже участков пестрят фразами «электричество, газ, по границе посёлка, забора, участка и т.д.». Это значит, что в принципе возможность подключения на этом участке есть. Однако к продаваемому участку этот факт может не иметь никакого отношения.

Если есть столбы с проводами, это еще не значит, что вам позволят к ним подключиться.

Поинтересуйтесь у продавца земли, почему он сам не подключился, раз всё так быстро, сравнительно недорого и без проблем. Ведь продавать землю с коммуникациями гораздо выгоднее.

В старых посёлках лимит электричества/газа может быть давно исчерпан, а в новых его выделяется немного и он дорог. Перед покупкой следует выяснить, кому принадлежат блага цивилизации и заранее лично вступить в переговоры с их владельцем по поводу возможности и стоимости подключения.

Реальное подключение, то есть подпись на документах и поворот вентиля или включение рубильника может стоить неимоверных денег. Кроме того, нужно будет потратиться на проект, трубы, столбы, земляные работы, согласования и т.д.

Вода субстанция не принципиальная. Не факт, что в имеющемся водопроводе она питьевая, и что будет в трубах к зиме, а деньги нужно будет платить не малые и, причём, круглый год. Канализация тоже не слишком большая проблема, особенно если позволяет почва.

Размер участка

Конечно, теоретически большой участок выглядит весьма привлекательно, но каждая лишняя сотка это дополнительные расходы. В структуре спроса на землю половину рынка занимают земельные наделы площадью 12-20 соток, на втором месте с показателем около 30% участки площадью менее 12 соток, и только 20% участков имеют размер свыше 20 соток.

Специалисты по загородной недвижимости советуют выбирать участок исходя из общей площади дома, который вы хотите построить. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, один к десяти. Никто не призывает добиваться точного соответствия этому принципу. И если для дома в 120-150 м² необходим участок 12-15 соток, то дому площадью 300-400 м² вполне достаточно 18-20 соток.

Однако если оптимальная пропорция будет сильно нарушена, ликвидность вашей будущей недвижимости резко пойдёт на спад. Да, сегодня вы планируете превратить свой загородный дом в родовое гнездо. Но кто гарантирует, что, допустим, через десять лет вы не начнёте искать покупателя? Продавать несоразмерный дом придётся с потерей в его стоимости.

Если на этапе подбора земли возникает не стыковка между понравившимся участком и желаемым размером дома вашей мечты - выбирайте в пользу земли. Реально необходимые параметры дома в сопоставлении со своими возможностями при взвешенном подходе оказываются куда более скромными.

Едем смотреть участок

Продавцам слепо верить нельзя. В реальности «все коммуникации рядом» могут быть в лучшем случае в паре километров, а «живописное место» чистым полем с парой сараев и видом на свалку.

Не заблуждайтесь, что риэлтор даст вам объективную оценку рынка. Он повезёт вас туда, где ему светит большая выгода. То есть в посёлки, с которыми у него заключён договор (агентство получает в среднем 5% за каждого клиента). И чем выше комиссия, тем сильнее он будет нахваливать конкретное место и принижать достоинства других.

Сами участки лучше смотреть с наступлением весны, когда более очевидно состояние дорог и самого поселка. Хорошо, если рядом есть дома, которые пережили хотя бы одну смену сезонов. Тающий снег и грунтовые воды сразу покажут, что может твориться в вашем подвале.

Обратитесь к хорошему юристу и внимательно вникайте во все документы и финансовые схемы. Можно даже проконсультироваться у адвоката, который имеет опыт ведения гражданских дел по мошенничеству с недвижимостью.