Строим дом. Организация строительного процесса

Учёт и контроль

 В организации процесса строительства и проведении строительных работ есть несколько типичных ошибок, которые застройщику обходятся особенно дорого. Нужно понимать, что никто кроме Вас по большому счёту не заинтересован в том, чтобы строительство велось быстро, качественно и экономично.

Сметная стоимость

  Строительство дома начинается с выделения средств на постройку. Любой начинающий застройщик предполагает, что получит готовый дом именно за ту цену, которую строительная компания ему озвучила на этапе торга. Это грубая ошибка и реальная стоимость может превышать заявленную в несколько раз. Если смета подробная, а проект технически проработан, и то следует добавлять 20-30%. Опыт показывает, что не так много застройщиков могут похвастаться полученной даже при таком резервировании экономией.

 Решение: Попросить стороннюю компанию проверить смету и дать оценку составу работ и используемым материалам. За это придётся заплатить. Однако затраты не идут ни в какое сравнение с ценностью той информации, что будет получена. Как правило, требуется увеличение стоимости некоторых пунктов сметы, но идёт речь о надёжности и качестве будущего дома. Случается, что-то безболезненно можно исключить.

Выбор подрядчика

 Вполне естественно, что заказчик обращается в ряд строительных компаний, после чего и принимает решение о заключении договора. Однако нужно чётко определить приоритеты. И цена тут не на первом месте. Шантажировать понравившуюся Вам компанию тем, что её конкуренты «рассчитали цену на 10-15% дешевле» не стоит.

Важно, чтобы компания умела работать с различными материалами, тогда можно будет выбирать, что для данного объекта приемлемее и лучше. И чем обстоятельнее вам могут объяснить выбор тех или иных материалов и решений, тем лучше. «Дёшево» в строительстве как правило всегда означает «плохо», хотя и «дорого» не есть синоним высокого качества. И что бы Вам ни рассказывали о бескрайнем опыте, инструмент и оборудование у фирмы должны быть. Иначе они будут приобретаться за Ваш счёт.

 Решение: Общайтесь со специалистами, это поможет избежать многих ошибок, в итоге не выбросить деньги на ветер. Отбросьте иллюзии, что заключив договор и заплатив деньги, получите всё как положено. Участвуйте в процессе, изучайте рынок, не пускайте ход строительства на самотек и контролируйте на каждом этапе. Исполнитель поймет, что имеет дело с серьезным клиентом и не станет пытаться приписать к смете лишний нулик. Обязательно обратите внимание на техническую оснащённость подрядчика.

Гарантия качества

Основной причиной выбора именно строительной компании а не "дикой" бригады как основного подрядчика является возможность заключения официального договора и соответственно получение гарантийных обязательств. Принцип правильный и цивилизованный, но имеющий в нашей стране свои особенности. Чтобы гарантия была реально реализуема, необходимо однозначное описание всех гарантийных случаев. Только при наличии проектной документации можно говорить о выполнении или невыполнении фирмой своих обязательств. Все отступления от проекта должны быть согласованы и подписаны обеими сторонами.

 Решение: Правило одно - то, что не зафиксировано на бумаге, не существует. Стоит обратиться с проектом договора к «своему» юристу и стороннему специалисту-строителю, которые оценят наличие ссылки на возможные риски.

Под ключ

 Если нанимать строительную фирму, речь может идти о строительной (коробка), инженерной (базовые коммуникации) готовности дома или «под ключ». Последнее, как бы ни были «вкусны» рекламные предложения, означает как максимум самые дешёвые материалы, где, однако, уже можно переночевать в спартанских условиях. Любое отклонение от якобы «стандартных» параметров вызывает неудержимое удорожание сметы.

Например, может быть предусмотрено одно стекло! вместо двойного стеклопакета, отсутствовать звукотеплоизоляция перекрытий, применяться более дешёвый и недолговечный пенопласт вместо экструдированного пенополистирола. Важны и сложнокорректируемые после окончания работ недочёты фундамента: тип, глубина заложения, толщина, способ армирования и характеристики арматуры, бетона, гидроизоляции. И тому подобное. Поскольку добиться уровня теплосбережения в соответствии с действующим СНиП невозможно без использования «слоёных» конструкций, важно поинтересоваться, как и какими материалами подрядчик собирается добиваться соответствия современным нормам. Нужно понимать, что «все коммуникации» означает «только внутренние» при отсутствии основного оборудования (тех же котла, санприборов, электротехнических устройств). За подведение к дому, проект и подключение нужно будет платить отдельно.

 Решение: Не стесняйтесь разобраться, что подразумевает собой тот или иной пункт в характеристиках дома «под ключ». Ответ «мы всегда так делаем», как и неспособность объяснить должны вызывать сомнения в профессионализме подрядчика. Однако не нужно требовать, и того, чтобы Вам проводили ликбез по строительству. Ссылок на конкретные строительные нормы вполне достаточно, будьте добры поверить или изучить СНиП самостоятельно.

Потери и экономия

Тщательно подбирайте все материалы, главным критерием должно стать качество. На втором месте цена. И только затем умение или неумение строителей работать с этим материалом. Это наиболее простой способ не допустить неконтролируемого роста сметной стоимости. Строители, как правило, завышают требования по количеству материалов. Добросовестные оставят Вам их избыток, недобросовестные не только вывезут излишки, но и прихватят что-то из необходимого.

 Решение: Мошенничества с количеством и стоимостью материалов, к сожалению, обычное дело. Обговорите заранее способ отчётности (чеки, накладные). Контролируйте цены. Рост цен и дефицит основных стройматериалов в разгар сезона - обычное дело. Займитесь закупками самостоятельно, оставив строителям только доставку. Ну, или смиритесь с потерями.

Финансовые расчёты

Все строительные компании просят внести определенную сумму в качестве аванса. Обычно предоплата не превышает 20-30%. Однако некоторые исполнители норовят получить до 60%, аргументируя это необходимостью приобретения сразу всех строительных материалов. Не ведитесь на подобное. К договору подряда должен прилагаться календарный график производства и финансирования строительства. По завершению каждого этапа вы принимаете работу, подписываете документ о приёмке данного этапа и вносите очередную сумму. После того, как поставлена подпись в акте сдачи-приемки работ, строители уже ничего вам не должны.

 Решение: Осматривая свой дом, не спешите называть его готовым, ищите недостатки. И только когда убедитесь, что существенных претензий нет, можете подписывать документы и производить окончательный расчет.

Контроль качества

Многие из строительных работ довольно быстро уходят в разряд скрытых. Наличие прораба или бригадира не являются гарантией добросовестного контроля. А исправлять ошибки в готовом доме гораздо дороже, чем не допустить или исправить их в процессе строительства. Необходимо организовать приемку отдельных этапов работ. Правило такое. Контроль качества не может осуществлять сам исполнитель. Часто заказчик пытается контролировать весь процесс самостоятельно. Это не только отнимает массу времени, но и не даёт необходимого результата. Не будете же вы ночевать на объекте. А обиженные чрезмерным контролем строители найдут способ схалтурить или насолить, пока Вы не видите.

 Решение: Строители должны уметь работать руками. Это минимум и одновременно максимум, который от них требуется. Для контроля лучше нанять независимого специалиста. Вы ему платите и с него же спрашиваете (что не исключает гарантию фирмы). Без его присутствия ни одни работы не должны переходить в состав скрытых. Он договаривается с подрядчиком о времени и подписывают акт сдачи, попутно фотографируя всё для наглядной отчётности. На особо важных этапах сдачи присутствие заказчика всё же необходимо.

 Что нам стоит дом построитьССБ