Дом с умом

Тот, кто всерьёз задумался о строительстве дома своей мечты, активно мониторит интернет и в курсе рисков потерять нерадивого подрядчика после внесения аванса, получить долгострой или, что хуже всего, получить за свои деньги новёхонький дом «под снос». Как не стать жертвой обмана?

Как построить дом «под ключ» силами наёмной бригады

Советы экспертов достаточно банальны. Однако их соблюдение если и не даёт 100% гарантию наилучшего результата, то хотя бы обеспечивает частному заказчику максимальную защиту от мошенников и понимание того, как правильно в случае чего действовать на каждом из этапов строительства.

Добросовестный подрядчик

Перед заключением договора стоит убедиться в надёжности строительной компании, которой вы планируете доверить постройку дома.

1. По-хорошему, компания должна иметь все необходимые допуски и лицензии на проведение необходимых работ. Как правило, всё это присутствует на её сайте.

По факту строительных компаний, реально выполняющих весь перечень требуемых работ «от и до» крайне мало, большинство подрядчиков привлекает сторонних специалистов для выполнения каких-либо работ, требующих особого опыта. Тут главное, чтобы ответственность за качество каждого выполненного этапа была чётко прописана. Иначе концов не найдёшь. Вариант «это мы делаем, а вот за этим сами обратитесь к мастеру такому-то, но мы за него ответственности не несём» неприемлем. «Под ключ» — так «под ключ».

2. Поверхностная юридическая проверка компании сегодня доступна любому. Компания легко мониторится на наличие судебных исков или на наличие банкротства. В тех же интернет-сервисах можно посмотреть наличие аффиллированных лиц и компаний и состояние дел у них. Лучше заранее предотвратить проблемы, чем потом искать крайних через суд.

3. Стоит почитать отзывы о компании в интернете, на форумах и специализированных сайтах. Не стоит стесняться спрашивать подрядчика о предыдущих заказах. Честный профессионал всегда рад показать свои работы. Как правило, если компания давно и добросовестно работает, через соцсети можно найти и даже пообщаться с предыдущими клиентами.

4. Официальный многостраничный договор. Никогда не стоит работать с подрядчиком совсем без договора или подписывать простой ничего не значащий листок. Договор должен содержать чёткие сроки выполнения всех этапов работ, обязательства по качеству и объёму выполняемых работ, штрафные санкции за нарушение сроков или некачественную работу, размеры и порядок оплаты.

Лучше, чтобы исключить недопонимание, если договор проверит юрист со стороны заказчика.

Внимание к ценам

Все строители работают в единых условиях рынка. Так что и затраты плюс-минус сопоставимы. Поэтому стоит очень осторожно относиться к слишком низкой цене. Не зря ведь говорят, что скупой платит дважды. Предложение, которое выглядит особенно выгодно, часто скрывает в себе проблемы. Да и мошенники часто привлекают заказчиков как раз низкими ценами, а потом накручивают дополнительные расходы или используют дешёвые некачественные материалы. Всегда проверяйте рыночные цены и сравнивайте предложения от разных компаний.

Оплата по факту

Никогда не стоит оплачивать всю сумму авансом. Это правило лучше всего отсеивает недобросовестных исполнителей. Полная предоплата — одна из главных ошибок неопытных заказчиков. Мошенники могут исчезнуть сразу после получения денег, оставив вас ни с чем.

Конечно, порой заказчик готов дать хоть 100% предоплату, лишь бы «зафиксировать» цену. Однако надо очень осторожно относится к тем компаниям, которые такое обещают. Ведь любая строительство это услуга, если грубо, цена складывается из трёх составляющих: стоимость материалов для строительства, стоимость работ, организационные затраты.

А подрядная стройка — это длительный контракт. То есть с момента подписания договора до окончания работ проходят месяцы или даже год. Иногда даже с момента подписания договора до начала строительства может пройти не один месяц. Но ведь строительная компания не производит материалы, она точно так же закупает их у поставщиков. И чаще всего делает это тогда, когда эти материалы нужны.

Так что в реальности:

• Попросту невозможно заранее купить большую часть из необходимого (бетон, блоки, лес, металл и так далее), оплатить их доставку, заказать экскаватор и кран — в общем всё то, что нужно на объекте не заранее, а в конкретный момент времени.
• Материалы на дом — это большие объёмы и, например, полный грузовик досок и утеплителя, кровельный материал и комплект окон — требуют не только соответствующего места под хранение, но и зачастую специальных условий. А если компании нужно несколько комплектов материалов на несколько домов? Это не только складские помещения, но и двойная логистика (сначала везти на склад, потом на объект).
• Поставщики, особенно в сезонный период роста цен на материалы, очень неохотно идут на принцип «деньги сейчас, товар потом». Им это тоже не выгодно. Особенно если хранить материалы придётся пару месяцев и более (исключение — «зимнее» хранение).
• К тому же если в договоре не прописано отдельно, что стоимость материалов фиксируется и неизменна, то подрядчик всегда может пересмотреть цены и совершенно законно.

Так что заморозка цены создаёт для строителей существенные риски. И если подрядчик готов идти на такой вариант, радоваться рано. Заказчику скорее стоит проанализировать уже свои, клиентские риски. Самый неприятный сценарий, что подрядчик может обещать всё что угодно, лишь бы побыстрее получить деньги, чтобы заткнуть старые дыры. А что будет потом — его не волнует.

Разделите оплату на несколько частей. В договоре обязательно необходимо зафиксировать, что основная сумма выплачивается только за реальный результат. Каждый этап работ оплачивается после того, как он завершён и заказчик убедился в качестве выполненного.

Конечно, аванс может быть необходим для старта работ, но он не должен превышать 20-30% от общей стоимости глобального этапа. Это создаст какую-никакую уверенность, что подрядчик в итоге выполнит все свои обязательства.

Естественно, это правило работает и в обратную сторону — принятые работы должны быть своевременно оплачены. Только так вы сохраните доверительные отношения со своими строителями.

Технический надзор

Даже при надёжным подрядчике контролировать ход работ необходимо. Ситуация на стройке такова, что при слабом внутреннем контроле со стороны своего руководства исполнители на местах могут скрывать дефекты или использовать некачественные материалы. Чтобы избежать этого, стоит привлечь собственный строительный надзор. Специалист поможет контролировать качество материалов и соблюдение технологий.

Проверяйте счета и закупки. Убедитесь, что закупленные материалы соответствуют смете и реальной ситуации на рынке.

Необходимо фиксировать и документировать буквально всё. Все этапы строительства от проекта и начальных документов до фотографии выполненных этапов работ. При необходимости это поможет доказать свои права в случае конфликта.

В обязательном порядке сохраняют:

• договоры и акты выполненных работ;
• переписку с подрядчиком, включая чаты (скриншоты) и письма по электронной почте;
• фото и видеоматериалы с каждого этапа стройки.

Проверять нужно каждый каждый этап работ, особенно скрытых. Как показывает практика, люди, которые уже прошли хотя бы через один глобальный ремонт и поняли, что это такое, нанимают технадзор. Потому что самостоятельно контролировать технические процессы очень сложно.

На финальном этапе стройки обычно приходит понимание, что сторонний технадзор экономит значительно больше средств и времени, чем вы могли бы себе представить.

Как быть в случае конфликта

Что делать, если подрядчик пропал с авансом, тянет сроки или выполнил работу некачественно? Не теряя времени необходимо составить письменную претензию и отправить её заказным письмом. Для того, чтобы грамотно подготовить претензию и иск, лучше обратиться к юристу. Собранные доказательства (договор, акты, фото и переписка) помогут выиграть дело.

Конфликты между заказчиками и строителями, к сожалению, не редкость, однако грамотный подход и контроль помогут вам избежать большей части возможных неприятностей.