Строительный квест

В частном домостроении как нигде наглядно работает правило, что экономия на детальной проработке при подготовке к строительству оборачивается намного большими затратами на переделку или изначально не предусмотренные улучшения.

Как построить дом под ключ 

На каком-то временном этапе каждый горожанин сталкивается с искушением «бросить всё» и уехать жить за город. Находится немало и таких, кто несмотря на очевидные издержки (ведь помимо шаговой доступности ТРК за городом существует и проблема качества здравоохранения и образования) отваживается начать воплощение своей мечты в жизнь.

Если вам не посчастливилось получить в наследство фамильный особняк, способов обзавестись загородной недвижимостью всего три: купить готовый дом, обратиться в строительную компанию и через какое­-то время получить дом «под ключ» или взвалить на свои плечи организацию строительных работ. Вариант «сделай сам» нет смысла рассматривать, поскольку таких отважных людей, кто может запросто бросить работу и заниматься только постройкой дома, совсем немного.

Готовый частный дом

Готовый объект недвижимости — наиболее быстрый путь к обретению собственного загородного дома. Традиционно самый спорный вариант — покупка дома у частного лица. Неважно, используется для этого риэлторское агентство или же будущий домовладелец самостоятельно сканирует сеть на наличие подходящих объявлений о продаже недвижимости.

Одно дело, когда дом продаётся по «веским» причинам: переезд в другой регион или кончина владельца. Тогда с большой долей вероятности в доме всё работает как положено (окна и двери открываются и, что не менее важно, закрываются; крыша не течёт; отопление, электричество и вода есть), особых конструкционных недочётов, а тем более критичных проблем не предвидится. Нужно лишь привыкнуть к необычной в первое время планировке и делать косметический ремонт на свой вкус.

Другое дело, когда покупателю предлагается дом, построенный на продажу. Ждать от такой постройки можно всего, чего угодно, поскольку имеет место бизнес-проект с минимизацией затрат. Конечно, нынешний владелец будет уверять, что «строил под себя», выбирал всё самое лучшее, просто не сложилось и «нужны деньги». Это крайне нежелательный к покупке объект.

Может попасться и более приемлемый вариант дома, также построенный на продажу, но уже строительной фирмой. Существует целый ряд мелких компаний, которые на этом специализируются. К достоинствам подобного жилья можно отнести то, что застройщик более осмысленно подходит к выбору как проекта и планировки, так и технических решений или материалов.

Часто работу выполняют либо собственные, либо регулярно нанимаемые застройщиком бригады, что в любом случае хоть как-то гарантирует отсутствие серьёзных технических «проколов». Такие компании, конечно, не гонятся за качеством, но во избежание лишних проблем со сбытом стараются строить более-менее добротно. Откровенный «неликвид» на балансе им не нужен.

Лучший способ перестраховаться при покупке готового дома — подключить специалиста технадзора, который произведёт осмотр и профессиональную оценку объекта недвижимости. Это не так дорого как кажется, во всяком случае дешевле перспективы стать владельцем проблемного объекта недвижимости «под снос».

Готовый дом в загородном посёлке

Сейчас многие так называемые «организованные» загородные посёлки предлагают готовые дома собственной постройки. Это тоже дома «на продажу», но совершенно иного уровня — компания всё-таки зарабатывает не на предельной минимизации затрат, а на объёмах продаж. А значит, проблема качества строительства отходит на второй план, поскольку застройщик сам вплотную занимается этим вопросом.

Он вкладывает в посёлок немалые деньги, чтобы идти на риск откровенного брака и остаться наедине с испорченной репутацией и кучей недвижимого хлама. Плюс в большинстве своём после полного запуска проекта и распродажи всех участков застройщик оставляет в посёлке свою управляющую компанию.

Каковы преимущества выбора дома в организованном посёлке? Как правило, предлагается 3–4 типовых проекта, что обычно покрывает потребности большинства покупателей. Название «типовой» не должно смущать, поскольку компании мониторят настроения и рыночные тенденции и предлагают вполне современные планировочные и архитектурные решения. Это же касается и инженерных систем.

Плюсом ко всему компания обеспечивает полную юридическую чистоту сделки. Можно быть уверенным, что внезапно не объявятся «утерянные» родственники или иные претенденты на право владения долей недвижимости. Учитывая этот факт, подобную покупку можно назвать наиболее безопасным способом приобретения «домика в деревне».

Строительство дома «под ключ»

Строительную услугу «дом под ключ» предлагают как сами коттеджные посёлки, так и разнообразные строительные компании. Будущий владелец волен выбирать: строить по индивидуальному или условно-бесплатному типовому проекту. Этот путь тернист и длиннее покупки готового объекта недвижимости, зато позволяет получить дом, который будет в наибольшей степени соответствовать запросам и образу жизни своего хозяина.

Ценник абсолютно разный и поиск исполнителя работ, казалось бы, не составляет проблемы.

Однако полной гарантии того, что: 
а) через назначенное время; 
б) за оговоренную сумму; 
в) в определённой точке пространства; 
г) будет построен соответствующий изначальным представлениям заказчика; 
д) полностью готовый к эксплуатации жилой объект; 
не даст никто.

Правило здесь одно: чем понятнее строительная компания, чем «прозрачнее» её взаимоотношения с заказчиками, в том числе бывшими, тем больше шансов получить искомый результат — собственный дом. Что характерно, известность и величина самой компании в этом вопросе не являются основными показателями её надёжности.

Нередко медийно "раскручиваемые" фирмы на деле оказываются «мыльными пузырями». Их клиенты рискуют остаться без денег на «руинах», так и не ставших жилыми домами. А большинство успешно работающих на этом рынке компаний, что называется, «широко известны в узких кругах». То есть их названия ничего не скажут человеку, который до сего момента не имел никакого отношения к строительству.

Конечно, давно и активно работающая компания не может не засветиться в сети. В современных реалиях любая уважающая себя компания имеет собственный сайт или аккаунт в том же ВК. Хотя бы для того, чтобы показывать свои работы, получать положительные отзывы и так далее. Если же у компании нет сайта, телефона для приёма заявок, отсутствуют отзывы и любые упоминания в интернете — такая «секретная» фирма скорее всего «страдает» некачественной работой. И даже выиграв суд, получить компенсацию за брак будет невозможно.

Добротный результат можно получить только, когда строители умеют и хотят сделать хорошо. Если они умеют и не хотят или не умеют и не хотят, то никакие «грамотные» проекты и технадзоры не помогут. Вероятность того, что подрядчики «подешевле» будут хотеть и уметь делать хорошо стремится к нулю.

Как обезопасить себя от такой печальной участи? Для начала стоит запросить посещения объектов, на которой компания производит работы в данный период. Причём стоит побывать не на одном показательном, а на нескольких объектах. Опытная и уверенная в своих силах компания никогда в таком не откажет — ведь это один из рутинных этапов работы с потенциальным заказчиком.

Куда смотреть во время «экскурсии» на строительный объект, если ничего толком не понимаешь в строительстве? Важным показателем стабильности и надёжности компании являются внутренние правила и регламенты, то есть одинаково высокий уровень организации строительных работ на всех её объектах. Это проявляется в таких заметных даже неспециалисту мелочах, как аккуратность складирования материалов, чистота или наоборот, захламлённость объекта и площадки вокруг него, организация быта работающих бригад, их обеспеченность оборудованием и инструментом. Если на всех посещённых объектах отчётливо видна размеренная повседневная работа без авралов и суеты — такой компании можно доверить строительство собственного дома. Можно смело переходить к заключению договора.

Процесс строительства дома достаточно сложен и трудоёмок, а допущенные ошибки придётся исправлять всю жизнь, поэтому очень важно найти профессионалов своего дела. Кроме того уважающая себя компания ни за что не будет пренебрегать договорным оформлением отношений с заказчиком. Это обоюдная ответственность, которая дисциплинирует как ту, так и другую сторону и при возникновении форс-мажорных обстоятельств (а они, к сожалению, в нашей жизни не редкость) конструктивный диалог сэкономит и время, и деньги.

Постройка дома «с нуля»

Строить дом «с нуля» силами отдельных бригад или подрядчиков дольше и сложнее, больше рисков. Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, необходим подробный план работ.

Процесс строительства дома можно условно разделить на шесть глобальных стадий. Это подготовительный этап, нулевой цикл, непосредственно строительство (возведение «коробки» и перекрытий), устройство кровли, обустройство коммуникаций и на заключительной стадии внутренние и наружные отделочные работы. Необходимо также отметить, что каждая стадия представляет собой отдельную строительную эпопею.

Необходимо также быть морально готовым к тому, что придётся как минимум поверхностно разбираться во всех тонкостях строительных технологий и активно участвовать в принятии основных решений. Другой вариант — найти специалиста (технадзор), который будет представлять ваши (а не подрядчика) интересы на строительной площадке. Это стоит денег, но оно того стоит.

Для достижения требуемого результата каждого этапа работ заказчик должен понимать следующие моменты:

• Что должно быть сделано (результат работ) по окончании каждого определённого этапа.
• Как эта работа должна быть сделана (какую картину на строительной площадке вы должны наблюдать).
• Чего ожидать, если определённый этап работ проведён не правильно (нарушена технология).
• Что делать, если очевидно, что работы проведены неправильно (замечены явные недостатки).

Если сделан выбор в пользу отдельной бригады специалистов на каждый этап постройки дома, не стоит забывать фотографировать промежуточные результаты и исходное состояние каждого всего вокруг.

Например, сторонняя компания смонтировала на объекте окна, их укрывают плёнкой, а по окончанию очередного этапа работ они оказываются грязными или даже повреждёнными, с трещинами стеклопакета. Кому понравится такое развитие событий? Но без исходных фотографий заставить проштрафившуюся бригаду мастеров признать свою ошибку будет сложнее. Хотя их вина достаточно очевидна.

Так что не стоит жалеть своё время на такие регулярные «фото сессии». Поскольку постройка дома может растянуться надолго, стоит завести в соцсетях закрытый от посторонних чат, где и выкладывать сплошной лентой все фотографии и видео с объекта с поясняющими комментариями. Это удобно, когда возникает необходимость привлечь специалиста для контроля качества работ — нужно просто предоставить ему доступ к чату.

В спорных ситуациях всегда лучше проконсультироваться у независимого профессионального строителя, а лучше всего обратиться к специалисту технадзора. Нужно понимать, что даже казалось бы несущественный дефект показывает отношение исполнителя к работе. А значит не исключены и другие, в том числе критические, но скрытые от взгляда недостатки. Возможно даже требуются экстренные меры по исправлению допущенных дефектов.

В глобальном плане, когда в ходе строительных работ замечены какие-либо явные дефекты (кривые стены, трещины, «бухтящие» под ногами конструкции и так далее) необходимо сразу останавливать работы до устранения выявленных недостатков. Не стоит бояться это делать и тем более оставлять на «потом», полагаясь на заверения мастеров вернуться к этому вопросу. Опыт показывает, что «потом» большинство замечаний благополучно игнорируются.

Покупать ли недострой?

Почему люди соблазняются на покупку недостроя? Потому что он продаётся очень дёшево. Конечно, если дом прочный, простаивает не очень долгий срок и с технической точки зрения неплохой, такой не грех и прикупить. Некоторые даже специально покупают различные недостроенные объекты по бросовой цене под реконструкцию для дальнейшей продажи. Однако этим занимаются профессионалы с опытом и чутьём, которые в постоянном режиме ищут такие предложения на ранних стадиях.

Какой смысл в покупке недостроя? Ну стоит «коробка», которую можно возвести месяца за три. То есть экономия времени незначительная. А если планировка бестолковая, материал морально устаревший, конструктивные ошибки? Может потребоваться глубокая реконструкция, а по сути полная перестройка объекта. Такая реконструкция может стоить дорого и, самое главное, бюджет строительства окажется выше, чем возведение добротного дома «с нуля». Пусть даже цена на недострой бросовая и строить заново дом таких параметров в любом случае дороже. Но ведь можно построить дом меньшей площади, зато более функциональный.

Здесь кстати задаться вопросом: а как не попасть на место продавца недостроя, в ситуацию, когда деньги закончатся на одном из промежуточных этапов? Нужно начинать с проекта и планирования бюджета. Затевая стройку, не искушенный в строительстве человек порой не просчитывает бюджет заранее. Такое, прямо сказать, несерьёзное отношение чревато тем, что на начальном этапе закупается по возможности всё самое хорошее и, соответственно, дорогое. А когда подходит пора заключительных работ, у застройщика попросту заканчиваются деньги.

По-хорошему, себестоимость возведения «коробки» дома (относительно итогового строительного бюджета) не должна превышать 20–30%. Далее идёт «тёплый контур», но и это ещё только начало. Самое интересное начинается на этапе инженерных систем и внутренних работ — основные затраты там.

Конечно, всегда можно продать недострой. Но куда дешевле себестоимости и не очень быстро.

Как построить дом дешевле?

Начиная строительство, частный заказчик всегда оказывается перед выбором: какие использовать материалы и решения. В любом случае, всегда есть несколько базовых критериев, определяющих дальнейшие действия. Можно предпочесть бюджетный сегмент, среднюю или более высокую ценовую категорию. Всегда нужно обращать внимание на соотношение цены и качества — в строительном процессе как нигде важна именно адекватная стоимость конечного результата.

Конечно, никому не удаётся избежать каких-то отклонений от запланированного бюджета. Однако, даже несмотря на все непредвиденные обстоятельства, если не допускать откровенного брака и не тратить затем деньги на переделки, 10–15% превышение запланированных расходов вполне приемлемо.

Наилучший подход — потратить некоторое количество своего времени на обзор того, что предлагает строительный рынок и по каким ценам. И уже исходя из имеющегося бюджета просчитать любую категорию материалов и понять, на что можно рассчитывать. Только после этого приступать к строительству, придерживаясь собственного плана расходов.

Популярная причина избыточных затрат — сложная геометрия дома. Если нужно дешевле, то форма дома должна быть простой. Нужно забыть про картинки из интернета и прочую ерунду. Дом сложной архитектуры при той же полезной площади может быть кратно дороже просто из-за своей геометрии. Не стоит также гнаться за последними трендами дизайна — они имеют свойство заканчиваться. Повсеместно встречаемое одно и то же решение быстро всем надоедает.

Стройка, которая ведётся непрерывно, независимо от того, каменный это дом, деревянный или каркасник, обходится намного дешевле долгостроя. Конечно, есть вынужденные технологические паузы (бетонные работы, усадка деревянного сруба), но эти исключения не противоречат основному правилу, что долгострой всегда удорожает результат.

Чтобы строить быстро — нужно заранее знать, что и как строить. Часто заказчики принимают решения по ходу строительства. Такой подход растягивает стройку во времени. Чем на большее количество отдельных этапов разбивается работа, тем выше получается итоговая сумма затрат.

Кадровый вопрос строительства

Как можно определить хорошего работника? Он будет задавать уточняющие вопросы, а не «втирать» про то, что всё будет «в лучшем виде». Любой ответственный человек, который намеревается выполнить работу на совесть, станет интересоваться деталями: какова площадь, какие сроки, какой материал, есть ли другие нюансы и далее по списку. А на отдельные пожелания и инициативы заказчика будет выражать несогласие и сомнение в том, что подобное у него получится. И это хорошо! Мастер, который со всем соглашается, попросту некомпетентен и не представляет особенности предстоящей работы. Такие, приняв предоплату, могут попросту исчезнуть.

Плохой признак, если при получении первого же аванса-предоплаты работник (прораб, мастер) может потеряться и пусть даже под самым благовидным предлогом не выйти на связь. Дальше будет только хуже. Конечно, встречаются и уникальные специалисты, которые нарасхват. Но после каждого получения денег «на руки» такой мастер на несколько дней уходит в крутое пике. Порой с этим приходится мириться — и человек хороший, и руки золотые. Если конечный результат его работы важнее всех попутных издержек — это личный выбор заказчика.

Нельзя никому платить вперёд! Слёзы, уговоры, рассказы о тяжёлой ситуации в жизни... Есть работа, которую нужно сделать и есть деньги, предназначенные для постройки дома. Если не следовать этому правилу можно остаться без денег с не выполненной работой. Конечно, может сложиться ситуация, когда стоит помочь человеку и оплатить работу наперёд. Но лишь когда мастер результатами своей работы показал, что ему можно доверять. И никак иначе.