Домик в деревне

Строить можно не на любом земельном участке, строительство на нём должно быть разрешено. Как гласит закон, правовой режим земель определяется принадлежностью к категории и разрешённым использованием в соответствии с зонированием территорий. По своему содержанию эти два понятия различны.

Юридический аспект земли для загородного строительства

Если целью является строительство дома для постоянного проживания, в котором можно будет зарегистрироваться на постоянной основе, то сделать это позволительно только на таком земельном участке, где разрешено индивидуальное жилищное или дачное строительство. Во всех остальных случаях на земле можно только возделывать бамбук или построить небольшой дачный домик.

Подразумевается, что категория земли имеет более общее и широкое значение, чем вид её разрешенного использования. В одной категории могут быть несколько видов разрешенного использования.

Основных категорий, которые достойны внимания, две. За редким исключением, почти все предложения по продаже земли относятся либо к землям поселений, либо к землям сельскохозяйственного назначения. Правовой статус земли каждого из двух вариантов имеет свои плюсы и минусы. Чем же они отличаются.

Земли поселений

Самый простой и удобный с точки зрения дальнейшего оформления в собственность вариант – участок в населённом пункте. Как правило, в этом случае он относится к категории «земли поселений», а значит, юридических проблем со строительством дома не будет. Земли поселений бывают двух видов: «ИЖС» - под индивидуальное жилищное строительство и «ЛПХ» - под личное подсобное хозяйство. С практической точки зрения особой разницы между ними нет.

Земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения. Дом должен быть жилым, не выше чем в три этажа и не больше одного дома на участке. Кроме того, приобретя такой участок, необходимо в течение трёх лет построить дом по согласованному в органах местного самоуправления проекту, выполненному лицензированной проектной организацией. По окончании строительства дом нужно по всем правилам зарегистрировать в административных органах и получить техпаспорт. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет.

Если участок под ЛПХ расположен на земле населенного пункта, это приусадебный земельный участок. На нём можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Такой участок ничем не уступает земле для ИЖС. Более того, строительство дома на участке, выделенном для ЛПХ, не требует предварительных разрешений и согласований. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить в нём на постоянной основе. Конечно, если всё сделано с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических правил и нормативов.

Земли сельхозназначения

Здесь также возможно несколько вариантов. На одних участках можно без каких-либо ограничений построить жилой дом для круглогодичного проживания, зарегистрироваться в нём и жить. На других разрешено возведение только жилого строения, в котором, например, нельзя зарегистрироваться. Однако при наличии определенных условий его также могут признать жилым и тогда регистрацию разрешат.

Земельный участок для ЛПХ, расположенный за чертой жилой зоны называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельскохозяйственное назначение, то есть может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Некоторое время назад строительство капитальных домов на бывших полях было довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести.

Существует некоторая возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, то есть получить соответствующий сертификат.

Участок на земле для сельского хозяйства, но с разрешением использовать его под дачное строительство, обойдется в разы дешевле, чем участок в населённом пункте. Каких-либо ограничений на возводимые постройки тут не налагается. Но может возникнуть проблема с пропиской. Если земля предназначена для садоводства, построить капитальное строение будет нельзя, к тому же налагаются ограничения и на габариты дома, и даже на материал и высоту заборов. На участках, предназначенных для огородничества, строить вообще ничего нельзя.

Существует немало требований для того, что бы постоянная регистрация на дачном участке стала возможной. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства.

Не смотря на то, что есть решение Конституционного суда, в котором отказ в регистрации в дачном доме признан антиконституционным, есть много причин, по которым вам могут отказать. Постановление КС нормой прямого действия не является, и в случае необходимости регистрироваться придётся через суд. Кстати, это постановление распространяется только на дома, расположенные в черте поселений. На дачи вне населённых пунктов оно не распространяется.

В пригородном дачном строительстве есть ещё один минус. Дачный дом может пойти под снос, если границы города решат расширить. Компенсация при этом не возместит вложенных в строительство капитального здания затрат. Если же дом построен на участке для ИЖС, он в обязательном порядке наносится на генеральный план города. Даже если по проекту застройки он пойдёт под снос, владелец без компенсации не останется.

Перевод земли в другую категорию

Вопрос перевода земель из одной категории в другую далеко не простой, но крайне прибыльный и сулящий баснословный доход. Фактически одним изменением назначения земли можно поднять её стоимость в несколько раз. Однако сам процесс перевода фактически никак не урегулирован, несмотря на некоторое количество нормативных актов. На практике перевод земли из одной категории в другую по ходатайству собственника, если не использовать административные ресурсы, невозможен. Только органы местного самоуправления могут инициировать процесс изменения назначения земель. Вид разрешённого использования изменить немного легче, инициатива при этом уже принадлежит собственнику, но и тут без пресловутого административного ресурса не обойтись.

Начальные условия для застройки участка

Чтобы начать строительство на новом участке, надо обладать каким-то правом на эту землю. Либо аренды, либо собственности. Как только появляется зарегистрированное право, можно идти подавать заявку для получения разрешения на строительство.

На этой стадии с практической точки зрения никаких проблем возникнуть не должно, право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на дом.

Итак, сначала получается разрешение на строительство, после этого можно начинать строительно-монтажные работы. Затем надо получить разрешение на эксплуатацию и зарегистрировать права собственности уже на новый объект недвижимости.

Бывает такое, что на участке есть объект незавершённого строительства или даже законченное строение, которое не зарегистрировано. Оформить подобную незаконную постройку нелегко, а иногда и вовсе невозможно. Можно обратиться в регистрирующий орган. Если дело в каких-то технических ошибках или отсутствии бумаг, оформить право собственности можно через суд. Такие суды обычно проходят довольно просто. В любом случае, участок с незарегистрированным домом безопаснее не покупать.

Когда дело касается организованных поселков, возможно несколько вариантов.Например, готовые дома продаются с «нарезкой» участков. Не застроенные земельные наделы могут продаваться с подрядом или с дополнительными оговорками. Например, проект дома можно выбрать только из нескольких предложенных или разрешено возводить только деревянные и каркасные дома.

Специфика организованных поселков заключается в том, что помимо участков, на которых построены дома, есть еще и общая территория, на которой расположены дороги, проезды, инженерные коммуникации и пр. Таким образом, посёлок состоит из совокупности частных владений и территорий общего пользования.

В хорошо организованных поселках общие земли находятся в собственности управляющей компании, которая ими управляет, за что и собирает регулярную плату. В неорганизованных посёлках оформляется общая долевая собственность владельцев. Иными словами вместе с индивидуальным участком вы покупаете долю в праве общей собственности на общие земли и коммуникации. Она включается в цену дома, и продать дом отдельно от доли нельзя, так же как нельзя продать долю отдельно от дома. Всё бремя по обслуживанию долевой собственности ложится на плечи её совладельцев.

В садовых товариществах земля часто не размежевана, и члены товарищества владеют не своими наделами, а некими долями. Оформить такой участок в собственность весьма проблематично. Нужно мобилизовать соседей, чтобы совместно оплатить межевание. Раз это не сделано до сих пор, уговорить их будет непросто.

Земельные ограничения

Практически в любом дачном или коттеджном поселке существуют земельные участки, на которые наложен сервитут или обременение, что для собственника участка практически одно и то же.

Сервитут трактуется как установленное законом или предусмотренное договором право частичного пользования земельным участком лицами, не являющимися их собственниками, но вынужденными прибегать к такому пользованию вследствие объективных обстоятельств.

Например, если через участок проходит водовод, газопровод, линии связи или даже сточная труба, собственник не имеет права построить в этом месте даже беседку и обязан в любое время допустить туда обслуживающий персонал. Если дом построен в водоохранной зоне, то весь участок или его часть нельзя огородить. Если на участке расположен единственный на всю округу колодец, необходимо обеспечить проход к нему других жителей, несмотря на то, что ситуация, когда в современном коттеджном посёлке люди носят воду вёдрами из единственного колодца, просто невозможна.